Autor: Marta Grzelak, Partner w kancelarii McHale & Co Solicitors* (zobacz więcej).
*Kancelaria McHale & Co Solicitors nie udziela porad prawnych dotyczących nieruchomości w Szkocji.
W Anglii istnieją dwie formy współwłasności pomiędzy jego współwłaścicielami:
a) Beneficial joint tenants (współwłaściciele połączenie ustawową wspólnością majątkową)
b) Tenants in common (współwłaściciele według określonego udziału procentowego):
- w częściach równych (50/50)
- w częściach nierównych (ustalonych indywidualnie między właścicielami)
Joint tenants oznacza, że nieruchomość należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli. W przypadku śmierci jednej z osób posiadających nieruchomość w opcji ‘Joint Tenancy’, stosuje się prawo ‘survivorship’ – prawo do przejęcia całości własności nieruchomości. Opcja ta jest dzięki temu szczególnie polecana dla małżeństw oraz osób w długotrwałych związkach, które chciałyby w razie śmierci przekazać na drugiego małżonka lub partnera prawo własności nieruchomości. Jeśli strony chciałyby przenieść odpowiedni udział mocą testamentu, na przykład kiedy posiadają dzieci z poprzednich związków, wtedy konieczna będzie opcja ‘Tenancy in Common’.
Osoby posiadające nieruchomość w opcji ‘join tenancy’, mają zawsze równe prawa do nieruchomości, bez względu na swój wkład przy jej zakupie. Przez co, jeśli A oraz B zakupią nieruchomość w opcji ‘joint tenancy’ i A pokrył 90% ceny zakupu, a B tylko 10% tej sumy, na mocy następnego rozdzielenia B nabędzie połowę udziałów w nieruchomości. Natomiast, jeśli strony chcą ustalić swoje udziały zgodnie z odpowiednim wkładem w kwotę zakupu nieruchomości, od samego początku wymagana będzie opcja ‘Tenancy in Common’.
Opcja ‘Tenancy in Common’ jest odpowiednia dla partnerów biznesowych oraz w innych przypadkach, w których strony nie chcą zastosowania prawa ‘survivorship’, na przykład kiedy nie żyją razem ze sobą lub nie są w długotrwałym związku, albo kiedy chcą na wypadek śmierci zabezpieczyć udziały innych osób, lub kiedy chcą ustalić udział w nieruchomości zgodnie z odpowiednim wkładem przy zakupie nieruchomości.
Istotą ‘Tenancy in Common’ jest wyraźne ustalenie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości. Konkretną wartość będzie zawierał akt przeniesienia własności (‘transfer deed’) ustalający prawo własności poszczególnych współwłaścicieli.
Każdy rodzaj własności nieruchomości, dzięki swoim charakterystycznym cechom, ma określone wady i zalety. W różnych stanach faktycznych optymalnym rozwiązaniem są różne rodzaje prawa własności. Nie dziwi więc fakt, że większość osób, stojąc przed koniecznością wyboru określonego tytułu prawnego do nieruchomości, radzi się profesjonalistów. Zawiłości brytyjskiego systemu prawa własności ciężko zrozumieć nawet po lekturze fachowej literatury. Pełne zrozumienie tematu wymaga bowiem praktyki i stałej styczności z tą problematyką.